Droit Civil, mardi 13 février

Présomptions concernant l’indemnisation

- Si les constructions sont faîtes avec les matériaux d’autrui.
Art. 554 : Le propriétaire du sol qui a fait des constructions, plantations et ouvrages avec des matériaux qui ne lui appartenaient pas, doit en payer la valeur estimée à la date du paiement; il peut aussi être condamné à des dommages-intérêts, s'il y a lieu : mais le propriétaire des matériaux n'a pas le droit de les enlever.

Il se dégage quatre idées :
- Le propriétaire des matériaux perd la propriété des matériaux.
- L’accession joue sans considération pour la bonne ou mauvaise foi de l’auteur des travaux.
- Cette accession donne lieu à indemnisation à hauteur de la valeur actuelle des matériaux employés.
- S’il y a faute il peut y avoir dommages et intérêts mais il faudra prouver la faute, un préjudice et un lien de causalité.

- Si les constructions sont faîtes sur le sol d’autrui avec ses propres matériaux.
C’est l’article 555 et la jurisprudence qui distinguent plusieurs situations.

Le propriétaire du sol devient propriétaire des constructions
Le propriétaire peut exiger la démolition aux frais du constructeur si celui-ci est de mauvaise foi.
Si le propriétaire conserve les constructions il doit indemniser le constructeur qui est de bonne foi.
Depuis une loi du 17 mai 1960 l’indemnité est égale aux choix du propriétaire soit à la plus-value procurée au fonds soit aux coûts des manœuvres et des matériaux à la date du moment compte tenu de l’état actuel des modifications.
Cette loi est la première à admettre l’idée de dette de valeur.
La jurisprudence :
Jusqu’au paiement de l’indemnité le constructeur bénéficie d’un droit de rétention sur les biens même s’il est de mauvaise foi (23 avril 1974).
Ces principes s’appliquent au rapport entre propriétaire/locataire uniquement quand le contrat de location n’est pas réglé par un bail. Sinon l’accession produit ses effets uniquement à la fin du bail.
Depuis 1955 sauf close contraire, le locataire reste propriétaire des constructions toute le durée du bail.
Ce dispositif ne s’applique pas aux réparations et améliorations d’ouvrages existant (les impenses).
Art. 545 Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Les juges estiment que les empiétements doivent être démolis, sans considération de la bonne ou mauvaise foi. (14 décembre 2005)

En droit français le sol est le plus important, tout ce qui s’y incorpore en fait partie.
Toute construction par un propriétaire avec des matériaux d’autrui en devient propriétaire avec indemnisation à la valeur actuelle.
Toute construction avec ses matériaux sur le sol d’autrui va à sa propriété ou peut exiger la démolition en cas de mauvaise foi aux frais du locataire.

Chapitre 2 : limites au droit de propriété

Section 1 : limitation par la loi : les servitudes
En dépit de la force du droit de propriété le propriétaire va se voir limité par les servitudes.
La servitude est une charge qui pèse sur un fond au bénéfice d’un autre fond.
Art. 649 Les servitudes établies par la loi ont pour objet l'utilité publique ou communale, ou l'utilité des particuliers.

Servitudes légales d’utilité publique
Elles sont nombreuses : le P.L.U. (plan local d’urbanisme) et les servitudes d’urbanisme visent la qualité de vie en ville.
Les servitudes de passages, d’ouvrages publics…

Servitudes légales d’utilité privée

A) L’écoulement des eaux
1- Les servitudes d’écoulement des eaux naturelles
Art. 640 Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l'homme y ait contribué.
Le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement.
Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur.
Les fonds inférieurs sont assujettis envers les fonds plus élevés à recevoir les eaux qui en découlent naturellement.
Le propriétaire d’un fond inférieur ne peut élever aucun ouvrage qui empêche cet écoulement, s’il élève un mur il doit ménager des ouvertures. Le propriétaire du fond inférieur ne peut se faire indemniser pour le ruissellement des eaux de pluie.
Cette servitude concerne les eaux de pluie et de source.

2- Les servitudes d’appui
C’est la charge qui permet à un riverain habitant la berge d’un cours d’eau non navigable d’appuyer ses ouvrages sur l’autre berge pour irriguer ses terres (contre indemnités).

3- Les servitudes d’écoulement des eaux usées
Le propriétaire qui veut drainer son fonds peut en conduire les eaux à travers les propriétés qui le sépare d’un cours d’eau moyennant indemnité, toutes les eaux quelque soit leur nature.
L’obligation de recevoir les eaux ne s’applique pas seulement aux fonds sur lesquelles elles s’écoulent naturellement mais aussi ceux qui ne les recevraient pas naturellement.

B) Délimitation des fonds
En France la délimitation est en général assez ostensible.
Le bornage est la matérialisation pas des signes visibles des limites d’un fonds, le cas échéant on peut même ajouter une clôture.
Il n’y a pas de formalisme et en pratique les gens ont souvent recours à des experts qui établissent des PV d’abornement.
Art. 646 Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs.
On peut être obligé à borner son terrain, il se fait à frais commun. Les conditions sont : deux propriétés privées, contigües (la jurisprudence distingue ; deux propriétés ne sont pas contigües si elles sont séparés par une voie publique, par un cours d’eau. Elles sont contigües par une haie, un fossé ou une clôture sauf si elle est le résultat d’une précédente action en bornage.)
Une action en bornage se fait tous les trente ans maximum, le fonds peut être borné entièrement ou partiellement.
Le droit d’obliger au bornage ne s’éteint pas par le non usage, il s’applique aux titulaires de droit réel.
Si jamais le voisin ne veut pas faire borner son terrain le tribunal d’instance peut ouvrir une action réelle immobilière pétitoire : action en bornage.

La clôture est facultative, mais il existe le droit de se clore.
Art. 647 Tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l'exception portée en l'article 682.
Mais il est limité, si un tiers détient un droit de passage. Il ne doit pas être abusif si par exemple il ne représente aucune utilité, ou il nuit aux voisins.
On peut renoncer au droit de se clore, mais l’obligation de se clore existe parfois en milieu urbain uniquement (l’article 663 établit une règle pour faciliter la construction et l’entretien des clôtures).
Le faubourg est la partie de la ville située au dehors de l’enceinte. Il faut que les deux propriétés soient affectées à l’habitation et qu’elles soient contigües.
Le texte est extrêmement précis sur le genre de clôture, sur la hauteur (+ de 50 000 hab. 3,20m, 2,60m dans les autres villes).
Le voisin sollicité peut échapper aux frais en donnant la bande de terrain correspondant à la moitié de l’épaisseur du mur (c’est l’abandon de mitoyenneté).

C) Le respect des distances.

Les plantations ne peuvent pas être plantées à l’extrême limite du fonds, l’article 671 renvoie aux usages, l’usage parisien dispense de tout respect de distance. Autrement c’est 2m pour les arbres qui font plus de 2m, 50cm pour les autres.
Si ces deux mètres ne sont pas respectés le voisin peut obtenir l’arrachage sans prouver de préjudice. Si les branches dépassent le propriétaire du fonds voisin peut contraindre le propriétaire de l’arbre à les couper, s’il s’agit de racines il peut les couper lui-même.

Pour les constructions aucune distance n’est présentée, l’article 674 fournit une liste limitative, des constructions qui ne peuvent pas être mis à la limite du fonds car elles représentent un danger.

Les ouvertures
Le jour est une ouverture à verre opaque qui ne s’ouvre pas, qui ne laisse passer que la lumière. La vue est une ouverture ordinaire, elle peut être droite ou oblique. La vue est droite si son axe fictivement prolongé aboutit au fonds voisin. Toutes les autres vues sont obliques.
Aucune ouverture n’est permise en cas de mur mitoyen sauf en cas d’accord.
Si le mur n’est pas mitoyen il faut distinguer s’il touche ou non le fonds du voisin. S’il s’agit d’un mur privatif érigé à la limite séparative aucune vue n’est autorisée, seulement des jours qui doivent se situer à 2,50m au dessus du plancher. S’il s’agit d’un mur privatif mais collé toute ouverture est possible tant qu’une certaine distance est respectée (vue droite min. 1,70m, vue oblique min. 0,60m).
Toute irrégularité peut déboucher à la suppression des ouvertures, sauf en cas d’accords ou de servitude de vue (une ouverture irrégulière mais non contestée est acquise en droit au bout de trente ans). Les servitudes de jour ne s’acquièrent pas par prescription.

D) Le passage en cas d’enclave
Articles 682 à 685.
Une personne dont le fonds est enclavé peut réclamer un droit de passage sur le fond voisin moyennant indemnisation.
Enclave : insuffisance d’accès à la voie publique au regard de l’exploitation du fonds.
Le fonds doit être exploité. Il faut être titulaire des droits réels.Celui qui réclame le droit de passage doit verser une indemnité proportionnelle déterminée par un expert ou par un juge en cas de désaccord. Le trajet doit être le plus court, il doit être le moins dommageable. Le droit peut être modifié par le propriétaire ou le bénéficiaire. Cette servitude est fondée sur un titre l’enclave qui permet d’engager une action possessoire. Elle ne s’éteint pas naturellement ; par un juge ou à l’amiable