L'usufruit
User et jouir d'un bien qui est la propriété est à une autre personne.
« Il convient d'en user et d'en jouir comme le ferait le propriétaire à charge d'en rendre la substance. »
La propriété amputée de l'usufruit est la nu-propriétaire.
L'usufruit disparaît au décès de son titulaire. Le nu propriétaire récupère tous ses droits.
L'usufruit peut porter sur tout bien, meubles, immeubles, corporelles non corporelles
Mais certaine choses répugnent à recevoir un usufruit comme les choses consomptibles.
L'intérêt du nu propriétaire n'est que de retrouver tous ses droits.
L'usufruit n'as pas vocation à être perpétuel.
L'usufruit est anti économique ; l'usufruitier va plutôt chercher à en tirer un maximum de profit sans chercher à le développer sur le long terme.
Le nu propriétaire n'est guère incité à faire des dépenses, à entretenir le bien.
Les deux n'ont aucune communauté d'intérêt, le législateur n'a pas chercher à remédier à cette situation.
L'usufruit peut naître de trois façons.
L'usufruit légal
Les principales applications de l'usufruit se situent dans le contexte successoral. Lorsqu'une personne décède, l'usufruit pourra gratifier le conjoint survivant sans dépouiller les enfants.
Les ascendants qui viennent à la succession d'un descendant sans postérité ont le droit à une réserve à l'usufruit.
L'article 382 : confère l'usufruit des biens des enfants de moins de 16 ans aux parents.
L'usufruit par convention
Chacun peut prévoir une quote part de ses biens réservées à l'usufruit.
Il peut se constituer par un contrat, pour une durée viagère.
Ces constitutions empruntent deux voies : directes ; la propriétaire concède ou vend un usufruit à un tiers sur un bien qui lui appartient ou il vend un bien tout en se réservant l'usufruit.
L'acte qui va constituer l'usufruit va être soumis à publicité foncière lorsqu'il porte sur un bien immobilier. Nécessité d'un acte authentique, il est obligatoire sous peine de nullité en cas de donation.
L'usufruit par prescription
La prescription est raccourcie si, de bonne foi, on a été institué à non domino usufruitier
Elle est possible également au bout de trente ans.
Les formalités
L'usufruitier peut exiger la délivrance des choses qui sont sous son usufruit : par l'action confessoire d'usufruit, elle peut être exercée contre quiconque possède ou invoque la propriété d'une chose.
L'usufruitier peut se prévaloir de ses droits contre tous.
L'entrée en jouissance de l'usufruitier va faire démarrer l'usufruit.
Certaines précautions ; obligation de conservation, obligation de rendre.
L'usufruitier doit dresser un inventaire des meubles et de l'état des immeubles.
L'inventaire des meubles doit être fait en présence du nu propriétaire, il est fait soit à l'amiable soit par un notaire. Les meubles sont énumérés, décrits et le plus souvent estimés.
Les frais sont à la charge de l'usufruitier.
Cela permet de constituer l'assiette pour la restitution et une éventuelle indemnité en cas de perte.
L'état des immeubles (à l'amiable ou par notaire) indique l'état des immeubles.
Article 600,
L'usufruitier prend les choses dans l'état où elles sont indiquées, il ne pourrait être mis en cause si jamais les problèmes existaient au moment de l'entrée en jouissance.
Ce ne sont pas mesures d'ordre public ; on peut déroger à ces dispositions.
Mais s'il refuse de le faire l'usufruitier n'est pas déchu de ses droits mais plusieurs sanctions ; le nu propriétaire peut lui opposer la délivrance.
Pour les meubles : Le défaut d'inventaire va conférer au nu propriétaire le droit d'apporter à la fin de l'usufruit la preuve de la valeur des biens par tous les moyens (par témoignage, par commune renommé « ce que le témoin déclare avoir entendu ».)
Pour les immeubles ; le nu propriétaire sera présumé avoir livré les immeubles dans un bonne état d'entretien.
L'usufruitier doit donner au propriétaire une caution (article 601), elle va garantir la restitution et la gestion en bon père de famille. En fin de l'usufruit l'usufruitier peut se trouver débiteur du nu propriétaire.
L'article 601 explique que pour garantir le nu propriétaire du risque d'insolvabilité l'usufruitier doit donner « caution de jouir en bon père de famille ».
En pratique c'est une caution personnelle, engagement d'un tiers à se substituer à l'usufruitier défaillant, au choix des deux parties. Sinon une sureté réelle.
Les sanctions pour la non constitution de la caution ou en retard.
Il n'y aura pas d'échéance, mais le nu propriétaire peut refuser de délivrer. Si l'usufruitier est dans l'impossibilité de fournir une caution, la loi prévoit un régime dérogatoire à l'article 602. Les immeubles sont mis sous séquestre qui les administre et en rend compte, les denrées et autres meubles sujets à dépérissement sont vendus et l'argent et placés.
L'usufruitier a le droit de demander qu'une partie des meubles lui soit laissés sous sa simple caution juratoire (article 603). En pratique les dispenses de caution sont fréquentes, prévu à l'article 601. Les tribunaux peuvent toujours revenir sur la dispense si l'usufruitier n'est plus digne de confiance.
Les effets de l'usufruit.
Il n'y a pas de communauté d'intérêt en droit, pas d'obligations réciproques. Des droits et des obligations sont mis à la charge des deux.
Droit et obligations de l'usufruitier.
Les droits.
L'usufruitier a l'usus et le fructus.
En revanche il n'a pas le droit au produit, il doit conserver la substance. En pratique il a le choix d'occuper ou d'exploiter le bien lui-même soit de le donner à bail.
L'article 595 : pour les baux classiques de moins de neuf ans ils sont opposables au nu propriétaire sans réserves. Il devra les honorer même si l'usufruit prend fin avant la fin du bail. Si les baux dépassent neuf ans, le nu propriétaire ne devra les honorer que dans la limite des neufs ans. Ils sont inopposables au nu propriétaire.
Pour les baux ruraux ou commerciaux l'fruitier doit demander au nu propriétaire soit par décision du juge. Il y a nullité relative sinon. Le nu propriétaire pourra agir immédiatement.
Théorie de l'apparence : si par erreur commune on croit que l'usufruitier est propriétaire les tribunaux acceptent de maintenir le bail.
L'usufruitier peut céder son droit sachant que tout s'éteindra en même temps qu'en l'usufruit.
Obligations.
L'usufruitier doit assumer les dépenses d'entretien courant (article 605), le nu propriétaire peut exiger qu'elles soient faîtes ou leur remboursement s'il les faits lui-même. L'usufruitier n'est pas tenu aux grosses réparations ou à la reconstruction (si la destruction n'est pas de son fait, sauf si elles sont la conséquence d'un manque d'entretien) qui elles touchent la substance du bien.
Les voutes, les gros murs, le rétablissement des poutres, les couvertures entières, les digues et les murs de soutènement et de clôtures sont de l'ordre des grosses réparations. La jurisprudence a légèrement étendu cette liste ; réparation d'un vignoble touché par le phylloxera …, réparation des zingueries, des souches de cheminées. Mais les ravalements de façade ne sont pas considérés comme un gros travail.
Article 606 ; tout ce qui n'est pas grosse réparation est entretien.
En matière de bail ce sont les réparations locatives qui vont faire l'objet de l'énumération, tout le reste revient à l'usufruitier.
L'usufruitier n'a juridiquement aucun moyen juridique de forcer le nu propriétaire de faire les grosses réparations, à la fin de l'usufruit il peu uniquement recevoir une indemnité à concurrence de la plus value.
L'usufruitier va également supporter les charges relatives aux fruits (impôts ordinaires).
L'usufruitier doit conserver la substance de la chose (article 578).
Il doit réaliser les actes conservatoires et actes d'administration ; poursuivre le recouvrement de créances, exercer les actions, interrompre les prescriptions. Il ne doit pas détériorer le bien.
Il n'est pas responsable si la chose est détruite par cas de force majeur.
Il ne peut pas disposer des meubles qui font partie de l'usufruit. Sans l'accord du nu propriétaire.
Il n'a pas le droit à une indemnité s'il a construit.
Droits et obligations du nu propriétaire
Il a la substance, il a le droit de vendre. Il a le droit d'agir en action en déchéance pour abus de jouissance (article 718) ; si l'usufruitier se comporte mal le nu propriétaire peut utiliser cette action afin de mettre fin à l'usufruit. La jurisprudence a admis que le nu propriétaire bénéficie d'un droit général de surveillance qui permet lui permet de surveiller l'état de bien.
Les obligations
599 : le propriétaire ne peut par son fait ni de quelques façon nuire aux droits de l'usufruitier
Le nu propriétaire peut obliger à faire des réparations.
L'usufruit se termine au décès de l'usufruitier si la durée est indéterminée et à la date prévue sinon.
Fin prématurée ; perte totale de la chose, non usage trentenaire, renonciation de l'usufruitier, consolidation ou déchéance.
Les effets de l'extinction
Restitution au nu propriétaire qui va devenir le propriétaire exclusif du bien, elle doit avoir lieu en nature (587) ou en équivalent, la valeur s'apprécie au jour de la restitution.
L'usufruitier doit des indemnités du fait de la dégradation de la chose, sauf pour les choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, il doit rendre le bien dans l'état ou il l'a reçu.
L'usufruitier doit les fruits dès la cessation de l'usufruit.
A son crédit les grosses réparations qu'il a lui-même payé.
Fin du cours
Interro le 7 mai à 18h, 5 questions
Interro finale ; cas pratique commun à trois séries, ils vont valoriser les meilleurs
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