Titre 2 Le démembrement de la propriété
Ce sont plusieurs droits réels distincts autonomes par des personnes différentes portant sur une même chose. Les démembrements sont en nombres limités et il n'est pas possible d'en créer, mais la jurisprudence ne répugne pas à en créer de nouveaux. Le législateur lui-même a allongé la liste des démembrements dans le code civil.
Originellement ; usufruit et ses diminutifs (droit d'usage et d'habitation), et les servitudes foncières.
Ont été ajouté l'emphytéose et le droit de superficie.
Plus récemment la liste s'est enrichie du droit du preneur du bail construction, le permis d'exploitation et la concession de mines (+ concession hydraulique, concession immobilière pour le fun).
La liste n'est pas forcément clause, pourrait être ajoutés les crédits bail et certains bien commerciaux.
Lorsqu'un bien est démembré, celui qui a des droits dessus a des prérogatives très importantes sur la chose, le droit se transmet avec la chose.
La propriété commerciale ; c'est que quand le locataire transmet l'immeuble, il transmet les clients avec et tout cela est attaché au fonds.
Chapitre 1 les servitudes
La notion de servitude,
Les éléments constitutifs ;
L'article 637 définit la servitude comme une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à autre propriétaire.
Une charge qui pèse sur un immeuble (le fonds servant) pour le service d'un autre immeuble (le fonds dominant) appartenant à un autre propriétaire.
La servitude pèse sur un fonds servant.
Cela se manifeste par une amputation des droits du propriétaire du fonds servant plus ou moins importante.
Ex : un propriétaire doit permettre le passage sur son propre fonds pour permettre un autre propriétaire sur son fonds dominant, autre ex : il doit supporter l'écoulement des eaux, ou encore il ne peut pas construire.
C'est une charge qui imposé à un fonds et pas à une personne. Pour cette raison, la contrainte ne peut jamais se traduire par des obligations positives. Il est tenu d'accepter passivement certains actes.
La servitude se transmet avec le fonds, de manière indissociable, qui se transmet à tous les propriétaires successifs. Les nouveaux propriétaires ne peuvent pas refuser une charge, ils ne peuvent qu'abandonner le fonds en vertu de l'article 699.
Dans le cas même où le propriétaire du fonds assujetti est chargé par le titre de faire à ses frais les ouvrages nécessaires pour l'usage ou la conservation de la servitude, il peut toujours s'affranchir de la charge, en abandonnant le fonds assujetti au propriétaire du fonds auquel la servitude est due.
Seuls les biens immeubles peuvent être grevés de servitudes, seuls les terrains non-bâtis et les bâtiments érigés. A l'exclusion des arbres et autres plantations, des immeubles par destination, des immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent. Seule la propriété privée peut être grevée de servitudes (donc pas le domaine public).
La servitude est établie au profit d'un fonds dominant. Elle est constituée pour l'utilité du fonds dominant. C'est au fonds que la charge est attachée, le bénéfice de la servitude sera transmit avec le fonds sans limite de temps.
La servitude suppose deux fonds appartenant à deux propriétaires différents ; suivant l'adage « nemini res sua servit » on ne peut avoir de servitude sur sa propre chose.
En terme de conséquence l'article 705 : Toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due, et celui qui la doit, sont réunis dans la même main.
Les deux fonds doivent appartenir entièrement et exclusivement à un même propriétaire. Si le propriétaire du fonds dominant n'est que le copropriétaire du fonds grevé la servitude continue à courir.
Un même fonds peut être servant pour plusieurs fonds dominant, les fonds dans la pratique sont souvent contigus.
Les caractères
Les caractères d'une servitude :
- Toute servitude est forcément foncière, grève un immeuble au profit d'un autre.
- Toute servitude est attachée à un fonds dont elle est l'accessoire indissociable. Elle ne peut pas être cédée ni saisie en dehors de la propriété. Elle est transmise de plein droit même en cas de silence des actes.
- Toute servitude est en principe perpétuelle. La volonté des parties en présence peux créer des servitudes temporaires et aussi mettre fin à une servitude existante. Le non usage trentenaire peut provoquer l'extinction d'une servitude. Les servitudes ne sont pas susceptibles de rachat.
Il est souvent difficile de distinguer servitudes et obligations personnelles.
La servitude, droit réel, est beaucoup moins contraignante.
Le propriétaire d'un fonds autorise son voisin à pêcher. Le propriétaire vend, le nouveau propriétaire se demande si le pêcheur conserve son droit. Est-ce une servitude ou une créance (obligation personnelle) ?
Une servitude ne peut être établie qu'entre deux propriétaires d'immeubles, alors qu'une créance n'implique pas la propriété. La créance peut avoir pour objet une multitude de prestations de faire, de ne pas faire. La servitude ne peut obliger qu'à une abstention.
L'obligation personnelle ne se transmet jamais avec la chose que laquelle elle porte. L'acheteur d'un fonds ne peut pas être tenu pas une obligation personnelle qui liait le précédent propriétaire, l'acheteur ne peut pas réclamer l'exécution d'un contrat auquel le vendeur était parti
La créance a pour vocation de s'éteindre par le paiement.
Par l'article 686, le législateur interdit, sous couvert d'une servitude, des services imposé ou en faveur d'une personne. Ces services ne peuvent prendre la forme que d'obligations personnelles.
Il existe des confusions lorsque les droits accordés prennent la forme d'une prestation négative. Les juges vont regarder la nature de l'engagement négatif et aussi ils vont s'attacher à l'intention des parties.
Ex le droit de chasse : il ne peut constituer une servitude, car il profite nécessairement à une personne pas à un fonds, ce n'est qu'une forme de « plaisir » pour celui qui la pratique.
L'obligation de non concurrence est un engagement qui est pris de ne pas pratiquer une activité rivale de celle d'une autre personne. La jurisprudence l'a longtemps considéré comme une obligation personnelle et donc nulle si elle était perpétuelle (civ 3, 18 mars 1987) : le bénéficiaire de la close n'était pas l'immeuble, c'était le cessionnaire. Evolution de la jurisprudence (com, 15 juillet 1987) a estimé que la clause de non concurrence pouvait être une servitude, mais cela tient au fait que la clause de non concurrence profitait au fonds.
En 2001, (civ3, 4 juillet 2001) la cour de cassation estime que l'obligation de non concurrence stipulé au propriétaire d'un fonds de commerce ne peut être érigée au profit d'un bien immeuble.
Une clause de la vente de terrain interdisait au commerçant s'installant de fabriquer du pain et la de pâtisserie, le terrain a été fois plusieurs fois vendu avec la clause, mais le preneur en location gérance fabrique du pain, la clause n'est pas dans le bail. La cour de cassation déboute le vendeur initial faute de fonds dominant.
La classification des servitudes.
L'article 639 qui évoque la classification selon leur origine, elles résultent de la situation naturelle des lieux, des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires.
La jurisprudence a ajouté une servitude de type judiciaire.
Les servitudes naturelles. Ce sont celles qu'impose la configuration même des lieux, (articles 640 à 648), la plus caractéristique : la servitude d'écoulement des eaux.
Les servitudes légales : celles qui sont édictées par la loi, prévues aux 649 à 685.
Certaines sont d'intérêts privées ; servitudes de passage en cas d'enclave, distance à respecter concernant les plantations et la disposition des jours et des vues.
D'autres sont d'intérêt général, ce sont les servitudes d'utilité public.
Les servitudes du fait de l'homme, les plus nombreuses et les plus diverses. L'article 686 nous dit qu'il est permis au propriétaire d'établir sur leurs propriétés ou en faveur de leurs propriétés telles servitudes que bon leur semble.
Il pose deux limites ; interdiction d'imposer une servitude à une personne et ne doit pas être contraire à l'ordre public.
Elles peuvent se manifester
- Par titre ; elle peut être constitué par un acte juridique qui peut être soit une convention soit un testament. Elle est sujette à publicité foncière (sous forme d'acte authentique) sous peine d'inopposabilité, pas pour un problème de validité. Les règles de 1341 et suivant s'appliquent.
La preuve peut aussi se faire par aveu et serment 695.
- Par prescription ; en tant que droit réel, la servitude peut s'acquérir par prescription. Cela n'est possible que pour les servitudes continues et apparentes.
Continues (688) : les servitudes continues sont celles qui se réalisent sans que l'homme intervienne (conduite d'eau, vue, égout…).
Apparente (689) : s'annonce par des ouvrages extérieurs visibles, (une porte, une fenêtre, un aqueduc…) la servitude non apparente ne se matérialise par aucun signe extérieur.
Une vue peut s'acquérir au bout de trente ans, au contraire un droit de passage, de puisage ou une autre servitude non apparente ne peut s'acquérir car la prescription est équivoque.
En cas de titre, on se fout qu'elle soit continue ou apparente.
Le législateur ne prévoit rien pour les conditions de la possession, on considère que les conditions normales de la possession soient respectés (animus, corpus, absence de vice), la jurisprudence n'admet que la prescription trentenaire.
- Les servitudes par destination du père de famille, lorsqu'un propriétaire a réalisé sur son fonds des aménagements qui subsistent à la division du fonds qui ne peuvent survivre sans servitude.
Un aménagement puis une division ultérieure.
694 : Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.
Deux conditions ; s'il était en antérieur à la division et si manifeste la volonté du propriétaire de les voir maintenu, assujettissement définitif entre les deux fonds. Cette servitude du fait de l'homme vaut titre pour le propriétaire du fonds dominant.
La servitude est opposable aux tiers sans aucune formalité de publicité, c'est une servitude de fait.
- Servitude judiciaire ; dites de cour commune. C'est un décret de 1908 aujourd'hui intégré au code de l'urbanisme (L 451-1) permet au juge de créer des servitudes. Les règles de l'urbanisme imposent de plus en plus des espaces sans constructions. Il y a des cas ou les promoteurs ne peuvent obtenir de permis qu'à la seule condition de respecter des espaces sans constructions. SI l'espace n'est pas suffisant pour établir des espaces sans constructions pour pouvoir obtenir un permis, ils vont pouvoir grever les fonds voisin d'une servitude de non construction. C'est le juge qui va imposer aux voisins de ne pas bâtir, c'est la servitude de cour commune. Une indemnité sera versée en échange.
Le régime des servitudes.
- L'exercice des servitudes.
- Droits et obligations
Le bénéficiaire d'une servitude doit en principe une indemnité au propriétaire du fonds grève qui supporte la contrainte. Font exception à cette règle les servitudes naturelles, les servitudes d'utilité publique et les servitudes réciproques (distance de construction).
En pratique l'exercice d'une servitude va entrainer la reconnaissance de certains droits accessoires voire d'un certain nombre d'ouvrage.
Ex la servitude de puisage emporte nécessairement le droit de passage.
Les droits accessoires doivent être nécessaires.
Ils sont à la charge du propriétaire du fonds dominant sauf si une convention décide autrement.
Ni le bénéficiaire, ni celui qui la supporte ne peuvent la modifier unilatéralement la servitude une foi établie, c'est le principe de la fixité de la servitude. Toute modification nécessite commun accord soit la décision d'un juge.
Une action pétitoire spéciale existe pour faire reconnaître son droit contre le propriétaire du fonds servant, c'est l'action confessoire. L'action négatoire est l'action en réponse.
Le possesseur peut aussi agir, pour les servitudes qui s'acquièrent par prescription.
Des dommages-intérêts sont toujours possibles
- Le formalisme
En tant que droit réel immobilier les servitudes sont soumises à la publicité foncière sauf pour les servitudes naturelles et légales ; la publicité de la loi suffit.
- L'extinction de la servitude
La servitude est perpétuelle ; mais elle peut prendre fin.
Par impossibilité d'exercice par suite de circonstances fortuites. 703 : Les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut plus en user.
Les servitudes cessent lorsque l'état des lieux est modifié.
Si l'obstacle réapparait, la servitude réapparaît. Mais la jurisprudence fait apparaître la condition d'inutilité (28 septembre 2005)
Dans un arrêt de 2005 : l'un des exploitants a pris l'habitude de passer juste devant la maison d'un autre. Ce dernier veut faire cesser cette servitude parce que l'autre pourrait passer par un autre chemin. La servitude ne s'éteint pas, elle n'est pas impossible juste inutile.
La servitude peut s'éteindre par confusion, par la réunion des deux fonds dans la main d'un même propriétaire 705 : Toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due, et celui qui la doit, sont réunis dans la même main.
Par non usage trentenaire, 706 la servitude est éteinte par le non usage pendant trente ans. Le point de départ, 707 : Les trente ans commencent à courir, selon les diverses espèces de servitudes, ou du jour où l'on a cessé d'en jouir, lorsqu'il s'agit de servitudes discontinues, ou du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude, lorsqu'il s'agit de servitudes continues.
Pour le droit de passage, les trente ans commencent lorsqu'on a cessé d'en jouir. Cesser de jouir d'une servitude ou la manifestation apparente suffit elle à faire obstacle à la non utilisation.
Le délai de prescription extinctive commence dès le dernier jour d'usage de la servitude.
La servitude peut s'éteindre par déguerpissement, le propriétaire peut préférer céder la partie de son bien qui supporte la servitude au propriétaire du fonds dominant.
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