Premier cas ; les actes qui requièrent la majorité.
Un ou plusieurs indivisaire titulaire d'au moins 2/3 des droits de l'indivision peuvent faire un certain nombre d'actes : tous les actes d'administration relatifs au bien indivis, le fait de donner de donner un à indivisaire ou à un tiers un mandat d'administration générale, procéder à la vente des meubles indivis pour payer les dettes et les charges de l'indivision, conclure des beaux autres que les beaux spéciaux (c'est-à-dire que les beaux d'habitation). Même quand cette majorité est possible, il existe une obligation d'information des autres indivisaires ; à défaut les actes sont inopposables.
Deuxième type d'acte, les actes qui requièrent l'unanimité.
Ce sont les actes de dispositions (sauf pour les meubles indivis afin de payer charges & dettes), ce sont les actes qui sont extérieurs à l'exploitation normale du bien (à contrario les actes normaux comme la vente d'une récolte ne font pas partie de cette catégorie), les beaux artisanaux, commerciaux, agricoles et industriels.
Troisième type, un seul indivisaire.
Si un indivisaire prend en main la gestion des bien indivis au su des autres sans opposition de leur part il sensé avoir reçu un mandat tacite (815-3). La portée de ce mandat tacite est limitée aux actes d'administration.
Si on interprète ce texte à la lumière de la loi de 2006 on peut en déduire que peuvent être validé tous les actes de dispositions qui ressortent de l'exploitation normale du bien.
Les actes qui nécessitent l'intervention du juge.
- 1er cas un indivisaire est incapable de manifester sa volonté. Un autre indivisaire peut se faire habiliter par justice pour le représenter, soit de façon générale soit pour un acte précis. Toutes les conditions sont fixées par le juge.
- 2ème cas un indivisaire par son refus met en péril l'intérêt commun, 815-5, un autre indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel l'accord d'un autre était nécessaire. Il faut cependant prouver la mise en péril de l'intérêt commun, c'est le juge qui décide. Les juges considèrent que la preuve du caractère avantageux d'un acte ne suffit pas à prouver la mise en péril. Mais la vente pour payer les dettes de l'indivision on peut passer outre l'indivision. Passer un bail rural à un enfant commun.
L'acte autorisé est opposable par tous les autres.
- 3ème cas : l'urgence. Sans autre condition que l'article 815-6 ; il donne au président du TGI le pouvoir autoriser toute mesure urgente que requiert l'intérêt commun. Aux articles suivant une liste illustre les cas d'urgence ; autoriser à un indivisaire à percevoir une provision pour faire face à un besoin urgent, désigner un indivisaire comme administrateur, interdire le déplacement des meubles corporels.
3) l'usage la jouissance des biens indivis
815-9 donne les règles.
Chaque indivisaire peut utiliser librement la chose s'il respecte la destination de la chose et s'il respecte le droit des autres indivisaires. Un indivisaire peut habiter un bien indivis, chasser sur son fonds… pourvu que cela n'empêche pas les autres indivisaires de faire la même chose et dans la limite de la destination du bien.
Ex : si un indivisaire vit dans un appartement indivis ; cela empêche les autres de faire de même, on est alors redevable d'une indemnité aux autres indivisaires. La loi ne donne pas d'indication précise, le juge peut décider, elle doit être déterminée par rapport à la valeur locative du bien mais le juge n'est pas tenu par ce seul critère.
Les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l'indivision. Chaque indivisaire a droit au bénéfice des biens indivis proportionnellement à la part de ces droits. Mais la règle est que les indivisaires n'ont pas à attendre le partage pour s'enrichir et le code prévoit que tout indivisaire peut demander sa part annuellement.
La situation des créanciers
Deux sortes de créanciers ; les créanciers indivisaires et les créanciers des indivisaires.
- Les créanciers indivisaires.
C'est une commodité de langage ; l'indivision n'a pas de personnalité juridique elle ne peut pas avoir de créances…
Un compte est mis en place pour récapituler les créances que chaque indivisaire peut faire valoir contre l'indivision.
- La rémunération du gérant de l'indivision.
Un indivisaire peut prendre en main la gestion de l'indivision. Il y a toujours un gérant pour une indivision. L'article 815-12 nous explique que ce gérant a droit à la rémunération de son activité dans des conditions qui sont fixés soit à l'amiable, soit par le juge. Le gérant est redevable des produits nets de sa gestion. C'est l'indivision qui profite de la bonne gestion (ou d'une mauvaise) pas le gérant. Le gérant quelque soit la qualité de sa gestion a droit à une rémunération.
- Le remboursement des dépenses.
L'article 815-13 précise les modes de calculs concernant les indemnités qu'un indivisaire peut demander mais aussi concernant les charges qu'il doit à l'indivision.
Pour les indemnités ; chaque indivisaire a droit au remboursement des dépenses pour l'amélioration d'un bien selon l'équité eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmenté. Concernant les améliorations le code précise que le remboursement ne peut être exigé uniquement au moment du partage.
Remboursement des impenses nécessaires fait par l'indivisaire pour la conservation du bien, il peut réclamer le remboursement immédiat.
Toutes les dégradations et détériorations faîtes par un indivisaire et qui ont diminué la valeur du bien vont donner naissance à des indemnités contre lui. La moins value doit être évaluée au moment du partage.
- Les créanciers des indivisaires
L'indivision peut être une gêne pour les créanciers de l'indivisaire car elle fait obstacle à la saisit. Tous les indivisaires ont des droits égaux, une saisie porte atteinte aux droits des autres indivisaires.
815-17
Tout d'abord, les créanciers qui aurait pu agir sur le bien indivis avant l'existence de l'indivision peuvent être payés et poursuivre la saisie et la vente des biens indivis. La même solution s'applique aux créanciers dont la créance résulte de la conservation ou de la gestion du bien indivis.
Les créanciers personnels n'ont dans le droit de gage que sur la part indivise de leur débiteur mais ils ne peuvent pas la saisir. Ils n'ont que deux solutions ; prendre une sureté sur la part de l'indivision, soit provoquer le partage au nom de leur débiteur.
Chapitre 2 : les copropriétés
Section 1 : la copropriété des immeubles bâtis.
Il y a très peu de dispositions dans le code consacrées à la copropriété, de nombreuses lois existent mais elles sont hors Code civil.
La loi du 10 juillet 1965, 13 décembre 2000, loi du 13 juillet 2006.
Paragraphe 1) l'établissement de la copropriété.
- Le domaine de la copropriété.
L'article premier de la loi de 1965 dispose que la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une côte part de partie commune.
Cet article fixe les immeubles soumis à la loi en son entier.
Immeuble bâti ; tous les terrains nus ne feront partie de ce statut.
Une répartition entre plusieurs personnes ; deux personnes minimum suffisent.
Il faut un lot de copropriété. C'est un droit composite qui porte à la foi sur une partie privative et à la fois sur une côte part de partie commune. Le lot est un tout indissociable et on ne peut disposer de l'un sans l'autre.
La loi ne définit pas ce qu'est une partie privative ou une partie commune, mais tout doit être forcément qualifié par le règlement de copropriété. Le critère est l'usage auquel est affectée la partie. Si on à un usage exclusif c'est une partie privative, en revanche si l'usage est affecté à tous les copropriétaires c'est une partie commune. Ça peut être des couloirs, jardin,… mais ça peut être des droits accessoires ; augmenter la hauteur de l'immeuble, le droit de construire. Le droit des propriétaires sur les parties communes sont quantifiés en millième et chacun se voit attribuer une côte part en fonction de la taille et la valeur de sa partie privative.
Certains immeubles sont facultativement soumis au régime de copropriété (régime contraignant et protecteur).
Ensembles immobiliers complexes ; des maisons individuelles avec seul partie commune un terrain de sport. Hétérogénéité de l'ensemble.
- Le règlement De copropriété
Prévu par l'article 8 de la loi de 1965. Le règlement à pour but de déterminer la destination et les différentes conditions de jouissance des différentes parties de l'immeubles. Et ce règlement va fixer les droits et les obligations de tous les copropriétaires.
La loi oblige la destination des parties privatives ou communes et la destination de l'immeuble.
Avec une limite que la loi ne peut n'imposer aucune restriction aux droits des propriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble.
Vont figurer les règles relatives à l'administration des parties communes, à la répartition des charges et tous les éléments qui doivent être pris en compte pour calculer la répartition des charges.
Modifier le règlement ? C'est à l'assemblée générale qu'appartient de modifier ce document sans entrer en contrariété avec la destination de l'immeuble.
Le deuxième contentieux est de savoir quelle est la portée de ce document ? Aux acquéreurs et aux locataires ?
L'article 13 donne réponse ; il n'est opposable aux acquéreurs qu'à dater à la publication aux fichiers immobiliers. Sauf s'il est constaté que les acquéreurs ont eu connaissance et ont adhérés aux obligations.
Pour les locataires ; la jurisprudence a jugé que les locataires y étaient soumis. A l'opposé ils peuvent faire valoir des droits.
- L'état descriptif de division
Il peut être distinct ou non du règlement. Il a pour but d'identifier l'immeuble, il doit indiquer sa nature, sa contenance, sa situation géographique. La copropriété doit être divisée en lots, avec un numéro, clairement identifiés. Il est conçu pour la publicité foncière, par acte notarié et il doit être publié à la conservation des hypothèques.
Document purement technique ou document contractuel ? La jurisprudence l'a d'abord considéré comme un document contractuel puis en 1991 elle considère que c'est un document technique.
Paragraphe 2 ; l'exercice de des droits en copropriété.
Le syndicat de propriété est une personne morale composée par les copropriétaires, il n'a aucun droit réel sur l'immeuble. Son patrimoine est limité, il se résume aux charges payées par les copropriétaires.
Différence par rapport aux autres personnes morales ; il n'est pas soumis aux procédures collectives. Il est obligatoire et ne peut pas être dissout.
Le syndicat a pour mission d'assurer la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. C'est lui qui modifie le règlement de copropriété s'il y a lieu, il a la possibilité d'intenter des actions en justice contre les propriétaires, ou contre des tiers (actions possessoire, pétitoire, voire des actions en dommages et intérêts).
En contre partie des pouvoirs, il est responsable des dommages qui peuvent être causés aux copropriétaires (vice de construction, défaut d'entretien de l'immeuble.)
Il est à la fois :
- Un organe délibérant
- Un organe exécutif
- Un organe de contrôle
Les organes de la copropriété
- L'assemblée générale des copropriétaires
L'organe délibérant est cette assemblée, l'article 17 de la loi de 1965 dispose que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires composée de tous les copropriétaires. En principe le syndic convoque les copropriétaires une fois par an par lettre recommandé, tous doivent être convoqués autrement la décision est nulle. Dans cette convocation il doit y a avoir l'ordre du jour et toutes les décisions qui vont être discutés. Chaque participant peut représenter jusqu'à trois copropriétaires absents. La loi n'impose pas de quorum (nombre de voix minimum nécessaire pour que les décisions prises lors des AGE ou AGO soient valables) mais certaines décisions ne vont pouvoir être prises qu'avec des majorités particulières.
Les décisions par principe sont prises à la majorité simple des voies exprimées comme pour le vote du budget, entretien de l'immeuble et la jouissance des parties communes (article 24)
D'autres décisions peuvent être prises qu'à la majorité absolue (moitié des voies plus une) de tous les copropriétaires, l'absentéisme est problématique et va parfois empêcher la prise de décision. C'est pour les décisions qui délèguent au syndic le pouvoir de prendre seul des décisions qui normalement doivent être prises prisent par l'assemblée générale à la majorité. Aussi pour l'autorisation donnée à un copropriétaire qui va avec ses frais faire des travaux sur une partie commune ou encore l'installation d'une antenne collective.
Quand la majorité absolue n'est pas atteinte mais que le projet recueille au mois un tiers de voix de tous les copropriétaires un second vote peut être organisé dans la même séance, la décision pourra être prise à la majorité simple.
L'article 26 de la loi de 1965 vise les décisions graves comme les actes d'acquisition immobilière ou la modification du règlement (notamment en ce qui concerne les parties communes). Ces votes demandent la majorité des membres du syndicat ET les 2/3 des voix présentes.
Certaines décisions vont demander l'unanimité. Pour la modification des charges, la création de locaux privatifs sur les parties communes et la dissolution de la copropriété.
Toutes les décisions qui sont prises s'imposent à tous, même aux absents.
Des actions en recourt existent et sont fréquentes car l'absentéisme est fort. Il y a une double condition pour ces actions.
Le demandeur doit être un copropriétaire opposant ou défaillant, il ne doit pas être membre du syndic, ni locataire.
L'action doit être intentée dans les deux mois de la notification de la décision par le se syndic. Le syndic a deux mois pour notifier.
- Le syndic
Le syndic est l'organe exécutif, il est nommé par l'assemble g des copropriétaires à la majorité absolue de tous, ou au pire par le président du TGI.
Cela peut être une personne physique ou morale, un professionnel, ou copropriétaire. Il est nommé pour trois ans. Son mandat peut être rémunéré ou non, il peut être révoqué à tout moment par l'AG (révocation « quelque chose en latin que j'ai pas capté ; si vous savez comment please »).
Il doit faire exécuter les décisions de l'AG, mettre tout en œuvre pour recouvrer les charges, faire appliquer le règlement, gère le personnel du syndicat, il doit tenir un compte d'entretien de la copropriété, établi un budget prévisionnel. Il peut représenter physiquement, le syndicat dans tous les actes civils et actions en justice.
Il peut très facilement engager sa responsabilité à l'égard du syndicat pour des erreurs comptables ou vis-à-vis de la copropriété (dommage sur parties privatives) ou en ce qui concerne le tiers (licenciement abusif d'un membre du syndicat). Sa responsabilité est plus forte s'il est professionnel et payé.
Le conseil syndical
Son rôle est d'assister le syndic et contrôler la gestion qu'il réalise. C'est un organe facultatif, elle peu décider à la double majorité de ne pas l'instituer. Il est composé de copropriétaires élus pour trois ans et révocation à tout moment.
- Droits et charges des copropriétaires
D'une manière générale ils ont un droit de disposition sur leur lot de copropriété, et un droit d'usage sur les parties privatives et parties communes. Le copropriétaire est libre de disposer de son lot. Le règlement peut restreindre le droit des copropriétaires et un règlement pourrait interdire de louer ou de vendre séparément des lots constitués par des locaux accessoires (garages, caves..) à des personnes externes à la copropriété.
La cession d'un lot est soumise à des formalités ; le cédant devra informer le syndic qui pourra exercer son droit de récupérer des charges impayées si elles existent
Articles
